自己破産しても賃貸契約更新は可能?バレると追い出されるというのは本当?

現在、賃貸物件に住んでいる方が自己破産する場合には、「契約している賃貸アパートを追い出されるかも知れない」、「今は問題がなくても次の更新契約はできないかも知れない」など不安に思うかもしれません。

また、自己破産後、新たに賃貸契約をは結べるのかどうかも心配な点かと思います。

この記事では、自己破産した際の賃貸物件の新規契約や更新契約について解説しています。

自己破産後の住居に関して心配な方はぜひこの記事を読み進めてみてください。

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自己破産とは

自己破産とは、借金の返済ができなくなった際に、裁判所に申し立てをして「免責許可」をもらい、税金など一部を除いた借金の返済を全額免除してもらう手続きです。

自己破産の免責が下りると、信用情報機関にブラックリストとして登録されます。

その結果、5年~10年の間は借入などの審査に通りにくい状況となり、賃貸物件の新規契約や更新契約で行われる審査にも影響を及ぼす可能性もあります。

自己破産と賃貸契約更新について

自己破産 賃貸契約

では、自己破産をすると、現在契約中の賃貸物件の更新はどうなるのか、詳しくみていきましょう。

自己破産をしたのがバレても追い出されることはない

結論から言うと、自己破産したことが大家さんや賃貸保証会社などにバレても、アパートなどから追い出されることはありません。

確かに従来の民法(旧621条)では、賃貸借契約において借り主が破産した場合の契約解除が可能になっていました。ただし平成16年に破産法が改正されたことから、民法や民事再生法なども一部改正され、自己破産を理由とした契約解除ができなくなりました。

法律改正の理由には借り主の保護のためです。

住んでいる家を追い出されることは命にもかかわることだからです。

現在では、自己破産したという理由だけで賃貸マンションなどからの退去を言い渡されることはありません。基本的には自分の意思により住み続けることができます。

ただし、家賃の滞納など別の理由で契約解除となることはあります。

自己破産後の賃貸契約更新も可能

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自己破産しても賃貸物件から追い出されることはなく、賃貸借契約更新もほとんどの場合問題なくできます。

契約更新時に自己破産したことを報告する義務もありません、家賃の滞納など契約違反となることがなければ、賃貸契約を更新することにより、そのまま住み続けられます。

ただし、中には賃貸契約更新時に審査を行う不動産会社もあり、ブラックリストに掲載されていることにより審査に通らず契約更新ができないこともあります。

家賃の支払いがクレジットカード払いの場合は支払い方法の変更が必要

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現在住んでいる賃貸アパートやマンションの家賃をクレジットカード払いに設定している人は注意が必要です。

自己破産するとすべてのクレジットカードが使えなくなるため、家賃の支払いができなくなってしまいます。そのため、自己破産する前に支払方法を変更しておく必要があります

自己破産前であれば、スムーズに大家さんや管理会社に対して支払方法の変更をお願いできるかと思います。ですが、うっかり忘れてしまうと、引き落とし不能となり、気付かない内に家賃を滞納してしまうことになるため要注意です。

自己破産などの債務整理を行うと、現在使えているクレジットカードもカード会社による途上与信により使えなくなる可能性が高くなります。

家賃の支払いにクレジットカードを使用している場合は、早めに返済方法を変更することをおすすめします。

家賃の滞納がある場合は賃貸契約解除の可能性もあり

大家さんや管理会社から賃貸契約解除をされる一番の理由が「家賃の滞納」です。

自己破産だけでアパートやマンションから退去する必要はありませんが、家賃を払わずに一定期間滞納すれば、賃貸物件から追い出される可能性も高いです。

自己破産すれば滞納している家賃の支払いが免除され、大家さんは1円もお金を受取ることができなくなります。その場合には、自己破産をきっかけとして賃貸契約を解除され、退去を求められる可能性もあるのです。

自己破産後も同じ賃貸物件に住み続けたい場合は、日頃から家賃の滞納には気をつけるようにしましょう。

賃貸物件からの退去を回避するため家賃だけ支払うのはNG

家賃を滞納すれば家主からいずれ賃貸物件からの退去を言い渡されます。アパートから追い出されるのを避けたいあまり、自己破産の際に滞納している家賃だけを返済するのはNGです。

自己破産手続きを弁護士に依頼した場合には、すべての返済を止める必要があります。この時に特定の債権者にだけ返済してしまうと、「債権者平等の原則」に反することになるのです。

一定の債権者に優先して返済すると偏頗弁済(へんぱへんさい)として、免責許可が得られないなどの問題が生じる可能性があります。

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自己破産と新規賃貸契約について

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自己破産により持ち家を売却した場合、賃貸物件を契約して引越ししなければなりません。

自己破産の事実は通常、言わなければ分かりません。とは言え、賃貸契約を結ぶ時にバレるかも知れないという不安もあると思います。

ここでは、自己破産後に新規賃貸契約を結ぶ場合に必要な知識について一緒に見ていきましょう。

自己破産をしても新規賃貸契約を結ぶことは可能

アパートやマンションの新規賃貸契約は、自己破産後でも契約が可能です。大家さんや管理会社にその事実を話す必要はないですし、法律にもそのような決まりはありません。

契約者に安定した収入があれば、入居申込を受けた大家さんや管理会社も安心して審査を通すことができます。

金融機関でなければ与信のために他人の信用情報を調べることができないため、自己破産がバレる心配もありません。

その際は、収入に見合った賃貸物件を選ぶことが重要となります。自己破産後の生活を立て直すためには、家賃などの出費を抑えて貯蓄に回すよう努めることが大切です。

賃貸契約には2つの審査を通すことが必要

自己破産 賃貸契約 審査

新規賃貸契約を結ぶ際には、通常2つの審査が行われます。それぞれ詳しく見ていきましょう。

貸主からの審査

大家さん・管理会社などの貸主による審査では、自己破産が理由で審査が通らないことはほとんどありません。

入居審査で主にチェックされるのは、本人の支払い能力です。年収に照らし合わせて毎月の返済に無理がないと判断されれば、「支払い能力あり」ということになるのです。

よって、大家さんや管理会社に支払い能力があることを認めてもらえれば、新規賃貸契約を結ぶことが可能になります。

入居審査の際に、聞かれてもいないのに自分から自己破産したことを申告するのはあまりおすすめしません。正直に話をした結果、審査に影響を及ぼす可能性もあるからです。

保証会社独自の審査

賃貸物件の入居審査は、貸主となる大家さん・管理会社の他に賃貸保証会社(家賃保証会社)でも独自に実施されています。

賃貸保証会社は、賃貸物件の借り主に家賃の滞納があると家賃を立替払いすることになります。そのため、借り主の支払い能力を確認する必要があるのです。

この賃貸保証会社の審査は、自己破産している方にとって高いハードルとなる可能性があります。なぜなら、中には入居予定者の信用情報を確認する保証会社もあるからです。

自己破産した後に賃貸契約を結ぶには、どんな保証会社を利用したら良いのでしょうか。

この点につきましては、後ほど詳しく解説していきます。

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新規賃貸契約の審査基準

自己破産後、新規賃貸契約を結ぶには審査基準をクリアする必要があります。また、それが入居審査に通るための方法ともなるのです。

では、どのような審査基準があるのか、詳しく解説していきます。

1)月々の支払いが可能な年収があるかどうか

給料

まず、入居審査には月々の支払いが可能なだけの安定した年収があるかが重要です。

仮に賃貸保証会社によって信用情報の確認がされた場合でも、安定した収入があれば審査に落ちることは少ないでしょう。

入居審査では本人の勤務先や勤続年数、家族構成、年齢などのバランスを踏まえて判断されるからです。

ただし、年収が高くても収入の安定しない職業であったり、職を転々と変えていて勤続年数が短いなどの場合には、大家さんから敬遠されてしまうこともあります。

反対に、年収がそれほど多くない・少ないという方でも、安定した収入があり、月々の家賃の支払いに問題がないと判断されれば、審査に通る可能性は十分にあります。

月収に対する家賃は20~30%が理想的

月々の家賃が収入に見合っているかということも、入居審査において大事になってきます。

一般的に、家賃は手取月収の20~30%が理想的と言われています。実際に、あるアンケートでも同様の割合で毎月の家賃を支払っている人が多いという結果が出ています。

収入に対する家賃の割合(家賃負担率)が高過ぎると、入居審査に通りにくくなります。さらには自己破産後の生活の再建に大きな障害となるため、注意が必要です。

地域の平均家賃を下回る場合でも、自分の収入と照らし合わせてみることが大切になります。

(参照:都道府県別でみる住宅状況

2)連帯保証人の年収が十分にあるか

自己破産後、入居したい賃貸物件の新規賃貸契約に連帯保証人が必要な場合には、連帯保証人の年収が十分にあることも審査基準になってきます。

保証人は、借り主に家賃の滞納があった時に代わりに家賃を支払う義務を負うため、滞納した家賃を全額支払えるだけの能力があるかが重要となります。

また、保証人に求められるのは安定収入だけでなく、一定以下の年齢であることも含まれます。

両親に保証人を頼む場合、年金生活者だと安定した収入があるとみなされない場合が多いです。

3)入居者の性格が応対態度がどうか

収入面以外においては、入居者の性格や応対態度も大事な審査基準となります契約者に世間一般的な常識があるかということもチェックしています。

やはり賃貸契約は人と人との付き合いになりますから、高圧的な態度であったり、清潔感がないなどの人は敬遠されてもしかたありません。

たとえ自己破産により気持ちに余裕がなくなっている時であっても、貸主と対面で話す時には良い印象が残せるよう努めることが大切です。

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自己破産しても新規賃貸契約する方法

自己破産後、新規賃貸契約する際に特に高いハードルとなるのが賃貸保証会社の審査です。場合によっては入居審査が通らないこともあるため、注意すべき点やコツなどを知識として持っておくと良いでしょう。

では、自己破産の直後に新規賃貸契約を結ぶ方法について解説していきます。

不動産会社に自己破産したことを話し、審査が通りやすい物件を紹介してもらう

自己破産したことを隠して家を借りたいと考える方も多いですが、よりスムーズに契約までこぎつけるためには、やはり正直に不動産会社に相談するのが一番近道です。

勇気を出して不動産会社に自己破産したことを話し、その上で審査に通りやすい物件を紹介してもらうという方法が一番手っ取り早いでしょう。

保証会社は信販系や信用系を避け、独立系を選ぶ

賃貸保証会社のタイプは主に3つあります。

信販系信用情報を参照して審査をしてる保証会社
信用系
(LICC系・CGO系)
信用情報の参照なし、情報の連携あり
独立系信用情報の参照なし、情報の連携なし

賃貸保証会社には、信販系、信用系(LICC系・CGO系)、独立系の3つがあります。

審査の難易度は、信用情報を照会する信販系の保証会社が最も高いです。

上の表では、信販系から下に行くごとに難易度が下がり、独立系が最も審査の甘い保証会社となります。

自己破産した方が新規賃貸契約を結ぶのであれば、信販系と信用系を避けて、独立系の保証会社を選ぶと良いです。

信販系とは

信販系保証会社とは、入居審査の際にCICやJICCなどの個人信用情報機関に本人の信用情報を照会する保証会社です。自己破産で信用情報に傷がついている場合(ブラックリスト掲載中)は、審査に通ることが非常に難しくなります。

よって、自己破産から5~10年の間は、信販系の保証会社が審査を行う物件の入居は、あきらめた方が無難です

もしどうしても入居したい物件であれば、別の保証会社を利用できないか不動産会社に聞いてみるという方法もあります。

大手の信販系保証会社には以下のような所があります。

  • 株式会社アプラス
  • 株式会社エポスカード
  • 株式会社オリコフォレントインシュア
  • 株式会社ジャックス
  • 株式会社セゾン
  • 株式会社ライフ

信用系とは

信用系保証会社は、一般社団法人全国賃貸保証業協会(LICC系)、一般社団法人全国保証機構(CGO系)があります。信販系保証会社のように信用情報機関への照会は行わないため、自己破産したことがバレる心配は少ないです。

ただし、LICC系とCGO系でも審査の通りやすさに若干の違いがあるのです。

  • LICC系:借り主の家賃を保証した場合、情報が登録され他の会員も閲覧可能
  • CGO系:会員企業間の情報の共有なし
LICC系

LICC系(一般社団法人全国賃貸保証業協会)の保証会社の場合、借り主の家賃を保証すると協会内にてその情報が登録されます。

家賃を滞納すると保証会社が家賃の立替え払いをしてくれますが、自己破産で立替え家賃の返済を免責されると協会内にその事実が登録されます。

協会員であれば情報の閲覧が可能なため、同じ協会の保証会社を利用すると審査に通らない可能性が高くなるのです。

LICC系の賃貸保証会社は以下の15社です。(2021年6月時点)

【LICC系の賃貸保証会社】

  • アーク株式会社
  • 株式会社アルファー
  • 株式会社エイト賃貸保証
  • エルズサポート株式会社
  • 株式会社近畿保証サービス
  • 興和アシスト株式会社
  • ジェイリース株式会社
  • 全保連株式会社
  • 株式会社宅建ブレインズ
  • 賃住保証サービス株式会社
  • ナップ賃貸保証株式会社
  • ニッポンインシュア株式会社
  • ホームネット株式会社
  • 株式会社ランドインシュア
  • 株式会社ルームバンクインシュア

自己破産により、上記の保証会社が立替えた家賃の免責を受けた方は、新規賃貸契約で利用する保証会社が上記にないことを確認してください。

また、LICCを賃貸保証会社として利用する場合には、以下の項目に同意する必要があります。

  • 氏名や賃料支払い状況等の個人情報を当協会に登録すること
  • 登録された個人情報を当協会の会員が利用すること
  • 登録される情報の範囲、登録期間等
CGO系

CGO系(一般社団法人全国保証機構)は、同じ信用系保証会社でもLICCと比較して若干、審査が通りやすいという特徴があります。

信用情報機関への信用情報の照会が行われないことは双方とも同じです。

CGO系がLICC系と違うのは、各社で独自の審査が行われて情報の共有がされないことです。

同じ信用系の賃貸保証会社でも、CGO系の方が審査が甘いと言えます。

信用系の賃貸保証会社を利用するなら、CGO系の保証会社を選ぶと良いでしょう。

CGO系の保証会社は、合計で13企業あります。

【正会員企業】

  • SFビルサポート株式会社
  • エルズサポート株式会社
  • 株式会社Casa
  • 有限会社トラスト・コーポレーション
  • 中洲貴金属株式会社
  • ナップ賃貸保証株式会社
  • ニッポンインシュア株式会社
  • 日本セーフティー株式会社
  • 日本賃貸保証株式会社
  • フォーシーズ株式会社
  • 株式会社ラクーンフィナンシャル
  • 株式会社ラクーンレント


【賛助会員企業】

  • NCS&A株式会社

自己破産後に新規賃貸契約で信用系の賃貸保証会社を利用するのであれば、上記の13社から選ぶとスムーズに契約にこぎつけられる可能性が高いです。

独立系とは

独立系の賃貸保証会社も信用系の企業と同じく信用情報の確認はできません。過去に自己破産していても、そのことがバレる心配は基本的にないです。

独立系は、信販系・信用系よりも審査が甘く、「最も入居審査が通りやすい保証会社」という立ち位置になっています。

ただし、新規賃貸契約の審査でも独自の基準で行っているため、審査の甘さは各社まちまちと言えます。さらには、口コミの評判が良くない企業や、過去に問題を起こし裁判沙汰となった企業もあるようです。

独立系の保証会社には、ダ・カーポなどがありますが、他にはレオパレス21の賃貸保証会社などがあります。

株式会社レオパレス21の家賃保証会社は、「プラザ賃貸管理保証株式会社」です。持ち株100%の子会社という関係なので、入居審査は実質レオパレスのみが行っていることになります。

独立系の保証会社は独自の基準で審査が行い、他社との情報の共有もありません。

過去にレオパレスの家賃を滞納して自己破産したなどの履歴がなければ、審査に落ちる心配はそれ程ないと言えるでしょう。

市営住宅や公営住宅に申し込む

市営住宅

「市営住宅」などの「公営住宅」に申し込むのも一つの方法です。

市営住宅や県営住宅などの公営住宅であれば、少ない費用で入居することが可能ですし、信用情報を確認されることもないため、自己破産後に住むにもおすすめの物件と言えます。

また、申込資格に家族用、単身者用(高齢者のみ)の2タイプがあるのも、公営住宅の特徴です。

公営住宅にはメリットとデメリットの両方があります。

公営住宅のメリット
  • 初期費用を抑えられる(礼金・手数料なし)
  • 信用情報を調査されない
  • 低所得でも入居できる
  • 収入が少ないほど家賃が安くなる

市営住宅や県営住宅など公営住宅の場合には、初期費用を抑えられるというメリットがあります。また、礼金や仲介手数料が不要なので、保証金(敷金)を家賃のか2ヶ月分を用意するだけで良いのです。(家賃・共益費・自治会費は別途必要)

公営住宅はそもそもが低所得者向け住宅であるため、収入が少なくても入居できます。

家賃は月収が少ないほど安くなる仕組みになっていますが、収入がある程度多くなってくると割高になるという側面もあるのです。

公営住宅の家賃は法律(公営住宅法施行令2条)で決まっています。

収入家賃
104,000円以下34,400円
104,000円超123,000円以下39,700円
123,000円超139,000円以下45,400円
139,000円超158,000円以下51,200円
158,000円超186,000円以下58,500円
186,000円超214,000円以下67,500円
214,000円超259,000円以下79,000円
259,000円超91,100円
公営住宅の家賃

同じ収入でも地域により土地の価格に格差があるため、上記の家賃にて0.7~1.6の間で国土交通大臣が市町村ごとに定める係数を乗じることになっています。

そのため、地域によって法定家賃よりも高くなる場合があれば、安くなる場合もあるので、詳しくはお住まいの自治体で確認してください。

また、デメリットには以下のようなことが挙げられます。

公営住宅のデメリット
  • 倍率が高く、なかなか入居できない
  • 収入が基準を超えると追加家賃が必要になり、退去を求められる
  • 収入が一定額以下でないと入居できない

公営住宅は家賃が安いことから入居希望者が多く、募集人数に対して何倍もの応募があるため、なかなか入居できないというデメリットがあります。

例として、東京都の公営住宅では30倍もの倍率がついていて、人気のエリアとそれ以外の地域との格差がはっきり表れています。

入居者の選定方法は抽選となっているため、ある程度は運が左右されます。ただし、高齢者や障碍者など一定の条件に該当する場合には、当選の倍率が上がる仕組みになっているのです。

また、低所得者を対象とする公営住宅では、ある程度の基準を超えると家賃が増額されることになります。同時に退去勧告も出されるため、いつまでも無条件で住める訳ではありません。

場合によっては民間の賃貸物件に入居した方が家賃を抑えられる可能性があるかもしれません。

入居には収入が一定額以下である必要があります。

たとえば、東京都の基準は以下のようになっています。

家族人数一般区分特別区分
1人 1,896,000円2,568,000円
2人 2,276,000円2,948,000円
3人2,656,000円3,328,000円
4人3,036,000円3,708,000円
5人3,416,000円4,088,000円
6人3,796,000円4,468,000円
公営住宅所得基準表(東京都)

(参照:JKK東京都住宅共有公社「都営住宅情報 募集のご案内」

(特別区分は、「心身障害者を含む世帯」、「60歳以上の世帯」、「高校修了期までの子どもがいる世帯」などの世帯に適用。)

エポスカードの連帯保証人を利用する

株式会社丸井グループの発行するエポスカードでは、 「ROOM iD(ルームアイディ)」による連帯保証人サービスを提供しています。

このサービスでは、アパートやマンションの新規賃貸契約で連帯保証人を立てることができなくても、エポスカードが家賃などの保証を行ってくれます

エポスカードがない場合でも18歳以上で安定収入があれば利用可能です。

従来の賃貸契約では、保証人を立てることが必要でしたが、現在では、保証人になることを敬遠する人が多くなっていることから、賃貸保証会社の需要が伸びています。

エポスカードが不動産会社(管理会社)に対して家賃保証を行う流れは以下の通りです。

  1. エポスカードが毎月25日に不動産会社へ家賃を立替払いする
  2. 借り主がエポスカードへ家賃と保証料を支払う

エポスカードは不動産会社へ借り主の家賃を立替払いし、後日、借り主がエポスカードに立替てもらった家賃に保証料を合わせて支払う流れになります。

>>エポスカード ROOM iD 公式サイト

自己破産を検討中の方は弁護士・司法書士事務所に相談がおすすめ

自己破産をしたいけど、住居の不安などお悩みの方は、弁護士・司法書士事務所へ相談されることをおすすめします。

自己破産した後の住まいに関してのアドバイスや、現在お住まいの家の契約についても詳しく相談することができます。

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自己破産と賃貸契約について良くある質問

自己破産後、生活保護を受けています。こんな状況でも新規賃貸契約が可能な物件はありますか?

一般的に、生活保護を申請する際に借金があると自己破産を勧められます。生活保護費で借金返済することは法的に認められていないからです。

その際、住む所に困る場合には住宅扶助により住居費の一部が補助されます。

また、賃貸物件を探す時には、不動産会社に生活保護を受けていることや家賃の上限額を伝えておけば、入居可能な物件を探してくれるでしょう。

気に入った物件が見つかった場合には、ケースワーカーに費用や家賃などを報告して了承を得る必要があります。その後、審査に通ることができれば、自己破産後に生活保護を受けている状況であっても新規賃貸契約は可能です。

自己破産後、家賃の高いアパートに住み続けることは可能?

自己破産した後、引き続き家賃の高いアパートに住み続けることは難しいです。

自己破産手続きを行う際に収入に見合わない家賃の物件に住んでいると、貸主ではなく破産管財人の判断で賃貸契約を解除される場合があります。

自己破産は、借金の返済ができず「支払い不能」となった人を救済するための制度です。同時に生活の立て直しも目的としているため、家賃が高いと再び生活の困窮を招く可能性があると判断されます。

信販系の保証会社を利用中に自己破産した場合、バレたら賃貸契約解除される?

まず初めに大前提として、アパートやマンションの賃貸契約中に家賃保証会社に自己破産がバレても契約を解除されることはありません。

法律により、自己破産を理由にした賃貸契約の解除が禁止されているため、毎月の家賃の支払いが滞りなく行われていれば、住んでいる部屋から追い出される心配はありません。

ただし、保証会社が信販系である場合には、新規賃貸契約の際に信用情報を確認されることが普通です。更新契約でも同様の審査が行われるかは、それぞれの保証会社により異なっています。

更新契約の際に信用情報を照会された場合であっても、毎月きちんと家賃が支払われていれば、自己破産がバレても更新契約できる可能性が高いでしょう。

まとめ

自己破産しても賃貸物件の新規契約や更新契約は可能です。大家さんや不動産会社や管理会社、賃貸保証会社に自己破産がバレても追い出される心配はありません。ただし、家賃の滞納が続いた場合には契約を解除されることになるでしょう。

アパートやマンションの新規賃貸契約には、貸主と保証会社による2つの審査が行われます。通常、自己破産すると審査に通ることが難しくなりますが、いくつかの対処方法を知っておけば申込みから新規賃貸契約へ進むことも可能です。

対処方法の1つに独立系の賃貸保証会社を利用することがあります。また、市営住宅などの公営住宅に申込みする方法もあります。

いずれにしても、自己破産をすると住むところがなくホームレスになってしまう、なんてことはまずありませんので、その点は安心し、不安な方は弁護士に相談しながら手続きをされることをおすすめします。

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